1 марта, 2024
Покупка жилой или коммерческой недвижимости в Дубае может стать выгодной инвестицией. Для этого нужно найти объект с хорошей рентабельностью и минимизировать риски. Рассмотрим, какие есть подводные камни и риски при инвестировании в недвижимость Дубая и на что нужно в первую очередь обратить внимание.
Рынок недвижимости Дубая очень волатильный. С 2008 по 2021 год цены на квартиры в эмирате упали на 55%. Это привело к трудностям с продажей и сдачей в аренду недвижимости по выгодной для инвесторов стоимости. Основными причинами рухнувших цен были снижение цен на нефть, а затем пандемия COVID-19 и существенный спад потока туристов.
После пандемии рынок понемногу начал восстанавливаться, а затем показал серьезный рост. По итогам 2021 года, было зафиксировано существенное оживление рынка недвижимости. Цены на жилье выросли на 175% по сравнению с 2020 годом.
Учитывая сильную волатильность рынка, сложно предсказать, что будет с ценами на недвижимость через несколько лет. Инвестор может вложить деньги и в итоге остаться в минусе, но может оказаться и в существенном плюсе. Поэтому крайне важно внимательно подбирать объекты для инвестирования.
Правительство периодически вносит изменения в законодательство, регулирующее рынок недвижимости. Это в свою очередь может влиять на динамику цен и количество сделок.
Рассмотрим на примере с арендой жилья. В 2007 году правительство Дубая внесло изменения в законодательство об аренде с целью балансировки отношений между арендодателями и арендаторами и создания привлекательной среды для последних. В закон вошли такие изменения, как заморозка арендной ставки на первые 3 года договора аренды. Это обеспечило стабильность для арендаторов, но в то же время ограничило возможности в повышении дохода для собственников жилья.
Приобретение недвижимости на этапе проекта или на стадии строительства также несет свои риски. Основной риск — задержки и остановка строительных работ, в связи с чем инвестор может получить меньшую доходность, чем изначально рассчитывал.
При срыве сроков сдачи в эксплуатацию объекта застройщики в ОАЭ платят крупные штрафы. И все же многие новостройки в Дубае вводят в эксплуатацию с задержками. При выборе девелопера важно оценить его предыдущие проекты и то, вовремя ли они были завершены.
От полной заморозки строительства инвесторы в Дубае надежно защищены. Если застройщик не в состоянии завершить объект, власти передают его другому девелоперу, так что он точно будет сдан в эксплуатацию. Но все это тоже требует времени, поэтому подбирать объекты нужно крайне внимательно.
Покупка жилья на этапе строительства несет еще один риск — это несовпадение картинки в рекламной брошюре с реальностью. Чтобы избежать подобных ситуаций, эксперты также советуют изучать репутацию застройщика и отзывы покупателей.
Есть серьезные опасения, что повышенная активность застройщиков на рынке недвижимости приведет к избыточному предложению. Это в свою очередь может спровоцировать существенное падение цен на жилье. При таком ходе событий инвестор может оказаться в минусе.
В то же время, согласно UBS Global Real Estate Bubble Index 2022, Дубай занимает второе место в мире после Варшавы среди городов с самым низким риском возникновения пузыря на рынке недвижимости. Во Франкфурте и Торонто риск того, что пузырь лопнет, выше почти в 14 раз по сравнению с Дубаем.
Застройщики активно предлагают инвесторам выгодные условия для приобретения недвижимости в рассрочку или ипотеку. И все же эксперты советуют не спешить и оценить все риски, прежде чем, заключать такую сделку.
Одно из преимуществ ипотеки в Дубае — достаточно низкая процентная ставка (3,99%). Также застройщики часто предлагают несколько вариантов оплаты. Инвестор может сделать первый взнос в размере 20–30% от стоимости объекта, а остальное погасить после сдачи дома в эксплуатацию. На остаток суммы многие инвесторы как раз и оформляют ипотеку. Но здесь есть серьезный риск воспользоваться выгодными условиями от застройщика, но в итоге получить отказ от банка.
При получении отказа в выдаче ипотеки и отсутствии полной суммы для погашения остатка рассрочки можно перепродать недвижимость. Но важно еще до заключения сделки внимательно изучить договор купли-продажи. В нем указывается, когда инвестор может перепродать жилье. Обычно для этого нужно выплатить минимум 40% от стоимости апартаментов или виллы, но процент может колебаться у разных застройщиков. Поэтому важно иметь на счету хотя бы эту сумму на случай отказа в ипотеке.
Повысить свои шансы на получение ипотеки вполне реально. После оформления рассрочки у инвестора есть еще достаточно много времени для подготовки к обращению в банк за ипотекой. Пока строится здание, можно успеть официально устроиться в ОАЭ: оформить визу резидента за счет покупки недвижимости или открыть бизнес.
Один из самых важных юридических аспектов покупки недвижимости в Дубае — иностранцы могут приобрести объекты только в определенных районах эмирата. Эти районы называются freehold-зонами. Таких зон в Дубае — более 70, причем их количество продолжает увеличиваться. На территории этих районов иностранный инвестор может купить объект недвижимости или земельный участок в полную частную собственность. Это дает ему право перепродавать имущество, сдавать его в аренду на короткий или долгий срок, завещать и т. д.
Какие еще юридические аспекты нужно учитывать при инвестировании в недвижимость Дубая:
Прежде чем заключать сделку купли-продажи, важно проконсультироваться с юристом и дать ему изучить договор. Это поможет избежать многих негативных последствий, в том числе возможного снижения доходности инвестиций.
Также важно не забывать о налоговых последствиях в родной стране. В Дубае нет подоходного налога и налога на прирост капитала для физических лиц. Если же покупатель недвижимости является налоговым резидентом другой страны, то, по ее законам, ему, скорее всего, придется уплатить налоги в случае сдачи объекта в аренду у себя на родине. Лучше всего сразу просчитать, сколько налогов придется заплатить, чтобы не оказалось, что сумма налога превышает сумму дохода от сдачи жилья в аренду.
Инвестиции в недвижимость Дубая также могут быть связаны с валютными рисками. Колебания валютных курсов могут оказать влияние на стоимость инвестиций и доходность.
Важно отметить, что Дубай славится своей финансовой стабильностью и привязкой дирхама к доллару США. Это создает относительно невысокий уровень валютных рисков. Стабильная экономическая ситуация и низкие валютные риски привлекают инвесторов, которые хотят защитить свои средства в периоды нестабильности на мировых финансовых рынках.
Просто купить апартаменты в Дубае и забыть о покупке не получится даже в том случае, если это инвестиционный объект, а не жилье для личного пользования. Собственник недвижимости несет полную ответственность за то, чтобы объект содержался надлежащим образом, и обязан оплачивать расходы на его обслуживание.
Расходы на обслуживание жилья устанавливает управляющая компания или Ассоциация собственников жилья, если она уже создана. Стоимость содержания может оказаться достаточно высокой, к чему должен быть готов инвестор. В среднем платеж составляет 20–80 долларов за квадратный метр.
В плату за содержание апартаментов обычно включены:
Если недвижимость не сдается в аренду, то дополнительные расходы могут оказаться существенными для собственника. И все же большинство владельцев покрывают такие расходы, сдавая объект в аренду.
Если подытожить, при покупке недвижимости с целью инвестиций важно минимизировать риски и не допустить ошибок. Для этого нужно тщательно изучить рынок и ситуацию в стране, оценить застройщиков и объекты, которые они предлагают, узнать условия покупки и особенности заключения сделок с жильем. Разобраться во всем этом самостоятельно достаточно сложно. Лучше всего заручиться поддержкой риелторов, давно работающих на рынке недвижимости Дубая.
Оставьте свои данные
для жизни и инвестиций
для жизни и инвестиций
