Что такое недвижимость off-plan в Дубае

22 февраля, 2024

Около 40% от всех сделок в сфере недвижимости в Дубае приходится на off-plan объекты. Это популярный способ выгодного вложения средств, когда можно инвестировать жилье в самом начале строительства и в уже готовом виде продать его или же сдать в аренду. Рассмотрим подробнее особенности и преимущества off-plan недвижимости, риски инвестирования, процедуру покупки и другие нюансы.

Что такое оff-plan недвижимость

Off-plan property — это объекты недвижимости до окончания строительных работ. Это могут быть апартаменты, виллы или таунхаусы как на стадии возведения, так и на этапе проекта. Покупка оff-plan недвижимости происходит напрямую у застройщика и подразумевает приобретение объекта до введения в эксплуатацию.

Off-plan проекты в Дубае пользуются высоким спросом, так как позволяют дешевле приобрести выгодный объект. К тому же многие застройщики предлагают инвесторам воспользоваться гибким графиком оплаты жилья в рассрочку.

Купить off-plan объекты могут также иностранцы и нерезиденты. Рынок недвижимости Дубая открыт для всех независимо от того, гражданином какой страны является покупатель.

Преимущества покупки оff-plan недвижимости

Популярность off-plan недвижимости легко объяснить, так как она предлагает много преимуществ для инвесторов. Вот несколько основных плюсов покупки off-plan объекта:

• Выгодная цена. Стоимость недвижимости на стадии строительства может быть в 2 раза ниже цены уже сданного объекта, что делает покупку особенно выгодной как с целью инвестирования, так и для личного пользования.
• Высокая доходность. Благодаря тому, что апартаменты или другой тип жилья стоят дешевле готового объекта, при дальнейшей перепродаже можно получить хорошую прибыль — до 20%.
• Гарантия окончания строительства. Согласно законам ОАЭ, деньги инвестора, который покупает off-plan недвижимость, поступают на специальный эскроу-счет на имя проекта. Застройщик обязан предоставлять в Земельный департамент Дубая сметы на каждый этап строительства и может получить доступ к средствам для реализации следующего этапа лишь после завершения предыдущего. Если девелопер не может сдать объект, власти открывают тендер и передают средства другому застройщику для завершения строительства.
• Удобная оплата. Большинство застройщиков готовы предложить инвесторам беспроцентную рассрочку с удобным графиком оплаты и минимальным первым взносом — от 5%.
• Большой выбор объектов. На начальном этапе возведения здания выбор вариантов жилья у покупателя значительно больше, чем на стадии сдачи дома в эксплуатацию. Инвестор получает возможность выбрать лучшие апартаменты.
• Дистанционное оформление сделки. Купить off-plan недвижимость можно, находясь в другой стране. Так как чаще всего сделка заключается еще до начала строительства, покупателю нет смысла приезжать в Дубай и посещать строительную площадку. Для ознакомления с проектом застройщик предоставляет маркетинговые материалы, планы этажей и другую информацию, которую можно посмотреть и онлайн. Для внесения платежей также не обязательно открывать банковский счет в ОАЭ.

Еще одно весомое преимущество — возможность купить совершенно новое жилье, которым никто никогда не пользовался. Такая недвижимость оснащается современным дизайном и технологиями, предлагает удобства и привилегии для максимально комфортного образа жизни.

Риски инвестирования в оff-plan недвижимость

Покупка недвижимости, особенно на начальной стадии строительства дома, не обходится без рисков. Благодаря стабильному экономическому развитию и стараниям местных властей риски при покупке off-plan объектов минимальные, и все же они есть.

Какие могут быть риски инвестирования в off-plan проекты:

• Сроки завершения строительных работ могут сместиться. Чтобы минимизировать негативные последствия, важно внимательно выбирать застройщика и тщательно изучить подписываемый договор. В документе должны указываться сроки выполнения основных этапов строительства и дата сдачи дома.
• Ситуация на рынке может измениться в худшую сторону, пока ведется строительство здания. Так как покупка off plan недвижимости является долгосрочным вложением, за время строительства стоимость актива может не только вырасти, но и снизиться. Для минимизации этого риска важно покупать объект на растущем рынке, который сейчас зафиксирован в Дубае.
• Инвестор может получить не то, что ожидал. Так как покупка жилья происходит только по брошюре, готовая недвижимость может в итоге не соответствовать заявленной. Перед вложением средств важно оценить не только весь проект полностью, но и отдельно взятые апартаменты или виллу, чтобы ожидания максимально совпали с реальностью. Также важно изучить и близлежащие участки, чтобы удостовериться, что рядом не построят башню, которая закроет собой красивый вид из окон купленных апартаментов.

Отдельно стоит отметить, скорее, не риск, а незначительный минус при покупке off-plan недвижимости. У инвестора нет права перепродавать жилье, пока он не внес определенную часть его стоимости. Размер платежа отличается у разных застройщиков, но обязательно указывается в договоре купли-продажи.

Как купить оff-plan недвижимость

Купить недвижимость на любой стадии строительства в Дубае несложно, если воспользоваться помощью опытного риелтора. Вот как происходит покупка оff-plan недвижимости:

1. Изучение рынка Дубая. Прежде чем выбирать конкретные объекты, важно в целом изучить рынок и местные законы. Этот этап инвестору можно пропустить, если подбором проектов занимается риелтор. Специалист всегда в курсе текущих проектов застройщиков, знает законы и понимает ситуацию на рынке недвижимости.
2. Определение предпочтений. Перед покупкой объекта нужно определить тип недвижимости для инвестиций. Это могут быть апартаменты, таунхаус или вилла. Также важно выбрать предпочтительные районы расположения объекта.
3. Изучение вариантов. В выбранной категории и районе будет много вариантов недвижимости. Их нужно тщательно изучить и сузить выбор, чтобы отделить объекты, которые максимально соответствуют инвестиционной цели и требованиям покупателя.
4. Бронирование объекта и заключение сделки. Чтобы не упустить привлекательный вариант, важно успеть забронировать его у застройщика. После этого можно переходить к подписанию договора купли-продажи.
5. Следование графику платежей. При покупке оff-plan недвижимости предусмотрена серия платежей, которые распределяют на протяжении всего периода строительства. Все платежи нужно вносить согласно графику в договоре.
6. Передача объекта. Когда дом будет введен в эксплуатацию, приобретенная недвижимость передается покупателю. Инвестор осматривает объект и может распоряжаться им на свое усмотрение.

Расходы и налоги при покупке оff-plan недвижимости

При покупке оff-plan недвижимости инвестор обязан оплатить определенные сборы. Один из обязательных сборов — это сбор за регистрацию недвижимости в размере 4% от цены объекта, который нужно уплатить в Земельный департамент Дубая. Еще один сбор — это оплата сертификата Oqood. Сумма к оплате составляет 3000 дирхамов.

Для привлечения инвесторов некоторые застройщики соглашаются оплатить часть или полностью весь сбор за регистрацию недвижимости, что позволяет покупателю сэкономить до 4% от стоимости жилья.

Ипотека на оff-plan недвижимость

При покупке оff-plan объекта инвестор может оплатить недвижимость личными средствами или взять ипотеку. Но есть важный нюанс — взять ипотеку на всю стоимость объекта не получится. Максимальный кредит на оff-plan недвижимость составляет 50% от стоимости апартаментов или виллы. Помимо этого, некоторые банки выдвигают особые требования к типам жилья, которые можно купить в ипотеку.

Чаще всего ипотека на оff-plan недвижимость лишает инвестора возможности воспользоваться такими выгодными предложениями застройщиков, как беспроцентная рассрочка или скидки при 100% оплате. Но важно изучать условия покупки индивидуально в каждом отдельном проекте.

Можно ли продать off-plan недвижимость

Продать объект, купленный на стадии проекта или на начальном этапе строительства, конечно же, можно. Но важно знать нюанс. Большинство застройщиков разрешают перепродажу не сданной в эксплуатацию недвижимости только тогда, когда будет выплачен определенный процент от ее стоимости. У разных компаний этот процент может отличаться. Но чаще всего он составляет 30–40% от стоимости жилья.

Проще говоря, чтобы продать off-plan недвижимость, нужно оплатить застройщику ориентировочно минимум 40% ее стоимости. После внесения обязательной части суммы процесс продажи практически не отличается от продажи готовой недвижимости.

Если подытожить, приобретение off-plan недвижимости в Дубае может стать действительно выгодной инвестицией. Но важно тщательно подойти к выбору объекта и застройщика, оценить все риски и минусы приобретения. Также нужно сразу определить конечную цель покупки. Если покупатель приобретает жилье для себя и нуждается в спешном переезде, вариант с приобретением off-plan недвижимости может оказаться не самым удачным, так как требует достаточно много времени. Если же целью является выгодное вложение средств и есть возможность подождать завершения строительных работ, однозначно можно рассматривать и off-plan проекты.